1. ¿Qué es exactamente una vivienda VIS?
VIS significa Vivienda de Interés Social. Por ley, es cualquier inmueble cuyo precio no exceda 135 SMMLV (Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes) o 150 SMMLV en ciudades con mercado más costoso. [1] Con el salario mínimo de 2025 ($1 423 500), eso se traduce en un tope de aprox. $192 millones (135 SMMLV) o $213 millones (150 SMMLV).
Existe además la VIP (Vivienda de Interés Prioritario), un sub-segmento aún más barato: máximo 90 SMMLV (≈ $128 millones). [2]
2. ¿Y la vivienda No VIS?
Sencillo: cualquier inmueble que valga más que el tope VIS. No hay subsidios estatales automáticos y el precio lo marca 100 % el mercado. Puede ser un apartamento de gama media, una casa campestre o un pent-house de lujo; si supera los 135-150 SMMLV, entra en la categoría No VIS.
3. Beneficios y subsidios para la VIS
- Subsidio “Mi Casa Ya”: ayuda a la cuota inicial (≈ $30 millones) + cubre parte de la tasa los primeros años. [3]
- Subsidio de la Caja de Compensación: se puede sumar al anterior si estás afiliado.
- Tasa de interés con tope máximo: la Junta del Banco de la República limita cuánto puede cobrar el banco, así que suele ser más barata que la de un crédito No VIS. [4]
- Financian más porcentaje: hasta 80 % (o más si combinas subsidios) frente al 70 % típico de una No VIS.
- Relación cuota/ingreso más flexible: puedes destinar hasta 40 % de tu salario a la cuota (en No VIS el límite usual es 30 %).
4. Requisitos para aplicar a los subsidios VIS
✔ No tener vivienda propia ni haber recibido subsidios
antes.
✔ Ingresos familiares ≤ 4 SMMLV (para “Mi Casa Ya”).
✔ Estar clasificado en el SISBÉN dentro de los grupos
habilitados.
✔ Comprar un inmueble que no supere el tope VIS y que
esté aprobado como proyecto VIS por la constructora.
5. ¿Cuándo optar por No VIS?
Si tu presupuesto y capacidad de endeudamiento te permiten un inmueble de mayor valor, o si prefieres barrios/proyectos que no se ofrecen como VIS, entonces la ruta No VIS es la única opción. Tendrás que aportar una cuota inicial mayor (≈ 30 %) y negociar tu crédito a tasas de mercado, pero tendrás mayor libertad de elección y menos trámites de subsidio.
6. Tips express antes de decidir
✔ Revisa si cumples requisitos VIS: si sí, aprovecha los subsidios; si no, centra tu energía en la mejor tasa No VIS.
✔ Compara plazos y cuotas: un VIS a 30 años puede costar menos al mes que un No VIS a 20, pero revisa el interés total.
✔ No olvides los gastos de cierre: notaría, registro y escrituras rondan 3-5 % del valor del inmueble (aplica a ambas categorías).