La vivienda usada suele ofrecer más metros, mejor ubicación y precio negociable frente a la nueva. Pero comprar de segunda tiene una letra menuda propia: el inmueble carga con su historia, y esa historia puede incluir hipotecas, embargos o problemas de propiedad que heredas tú si no los detectas a tiempo. Esta es la ruta para comprar usado sin sustos.
1. Los documentos que debes exigir
Antes de entregar un peso, pide y revisa estos cuatro documentos:
- ✔ Certificado de Tradición y Libertad: la "hoja de vida" del inmueble.
- ✔ Estudio de títulos: el análisis jurídico de esa hoja de vida.
- ✔ Promesa de compraventa: el contrato que asegura el negocio antes de la escritura.
- ✔ Paz y salvos: de administración (si hay propiedad horizontal), predial y servicios públicos.
2. El Certificado de Tradición y Libertad
Es el documento que registra, en orden cronológico, quiénes han sido los dueños del inmueble y qué le ha pasado: compraventas, hipotecas, embargos, afectaciones a patrimonio de familia, sucesiones. Lo emite la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y puedes solicitarlo en línea en la Ventanilla Única de Registro (VUR). Pídelo reciente (con pocos días de expedido) y léelo entero: si aparece una hipoteca vigente, un embargo o una medida cautelar sin cancelar, esas anotaciones deben resolverse antes de comprar.
3. El estudio de títulos: no te saltes este paso
El certificado dice qué pasó; el estudio de títulos dice si todo eso se hizo bien. Es un análisis que hace un abogado (o el banco, si financias) para verificar que:
- ✔ Quien te vende es realmente el dueño y del porcentaje que dice vender.
- ✔ Las transferencias anteriores fueron válidas y no hay vicios que puedan revivir un pleito.
- ✔ No pesan limitaciones al dominio (hipotecas, embargos, usufructos, patrimonio de familia) sin levantar.
Tiene un costo, pero es barato comparado con perder el inmueble. Si compras con crédito, el banco hace su propio estudio; aun así, contar con concepto propio te protege.
4. La promesa de compraventa
Cuando comprador y vendedor ya acordaron precio, forma de pago y plazos, firman la promesa de compraventa. No es todavía la venta: es el compromiso serio de firmar la escritura una vez se cumplan las condiciones (aprobación del crédito, levantamiento de hipotecas, etc.). Debe quedar por escrito y dejar claro precio, fechas, arras, y qué pasa si alguna parte incumple. Es el momento de blindar el negocio; no firmes plantillas genéricas sin leerlas.
5. El paso a paso, en orden
| Etapa | Qué ocurre |
|---|---|
| 1. Acuerdo y separación | Negocias precio y separas el inmueble. |
| 2. Estudio de títulos | Revisas certificado y validas jurídicamente el inmueble. |
| 3. Promesa | Firman condiciones, plazos y arras. |
| 4. Crédito y avalúo | El banco aprueba, avalúa y aprueba el desembolso. |
| 5. Escritura | Se firma en notaría la compraventa (y la hipoteca). |
| 6. Registro | Se registra la escritura; ya eres el dueño oficial. |
6. Los riesgos más comunes
- ✔ Hipoteca o embargo sin cancelar: exige que el vendedor los levante antes de escriturar.
- ✔ Sucesiones mal cerradas: si el inmueble viene de una herencia, revisa que todos los herederos hayan firmado.
- ✔ Deudas de administración y predial: se quedan "pegadas" al inmueble; pide paz y salvos.
- ✔ Diferencias entre lo escriturado y lo real: áreas, linderos o construcciones sin licencia.
7. El avalúo: cuánto vale de verdad
El precio que pide el vendedor no siempre coincide con el valor real. Si compras con crédito, el banco ordena un avalúo comercial hecho por un perito y, sobre ese valor —no sobre el precio pactado—, calcula cuánto te presta (por lo general hasta el 70% para vivienda distinta de VIS). Si el avalúo sale por debajo del precio, tendrás que poner la diferencia de tu bolsillo. Por eso conviene negociar con datos: compara con inmuebles similares de la zona y usa el avalúo como argumento. Un buen avalúo también te protege de pagar de más por reformas que no suman valor real.
8. No olvides los costos de cierre
Además del precio, la compra tiene gastos de notaría, registro e impuestos que se pagan en efectivo el día de la firma. Los desglosamos en la guía de costos de cierre. Y si el inmueble está en conjunto, lee antes el reglamento de propiedad horizontal. Antes de todo esto, ten tu puntaje en Datacrédito en orden y calcula tu cuota en el simulador. Cualquier término que no entiendas, está en el glosario.