Si vas a comprometerte con un crédito de 15, 20 o 30 años, dominar la jerga hipotecaria es tan importante como conseguir una buena tasa. Este glosario reúne los términos que verás en simuladores, promesas de compraventa, escrituras y extractos — organizados por el momento en que te los vas a topar. Guárdalo: te servirá durante todo el proceso.
Antes de pedir el crédito
- Capacidad de endeudamiento: el monto de cuota que un banco considera que puedes pagar. La regla general es que tus cuotas no superen el 30% de tus ingresos netos; la explicamos a fondo en la guía de la regla del 30%.
- Cuota inicial: la parte del precio que pagas de tu bolsillo. En Colombia suele ser mínimo el 20% (30% en inmuebles No VIS con algunos bancos).
- EA (Tasa Efectiva Anual): la tasa que mide el interés real en un año, incluyendo capitalización. Es el número clave para comparar ofertas; aprende a calcularla en nuestra guía de la EA.
- IBR: Indicador Bancario de Referencia, la tasa interbancaria que reemplazó a la DTF como referente moderno de los créditos a tasa variable ("IBR + X%").
- DTF: tasa promedio de los CDT; referente más antiguo, todavía aparece en créditos variables viejos.
- UVR: Unidad de Valor Real, indexada a la inflación. Define toda una modalidad de crédito; te la explicamos sin tecnicismos aquí.
- SMMLV: Salario Mínimo Mensual Legal Vigente. Es la unidad con la que la ley define los topes de la vivienda VIS y VIP.
- VIS / VIP: Vivienda de Interés Social (tope 135-150 SMMLV) y de Interés Prioritario (tope 90 SMMLV). Acceden a subsidios y topes de tasa.
- Preaprobado: evaluación preliminar del banco que estima cuánto te prestaría. No es un compromiso, pero orienta tu búsqueda de vivienda.
- Leasing habitacional: alternativa al crédito donde el banco compra el inmueble y te lo arrienda con opción de compra. Suele financiar mayor porcentaje.
Durante el estudio y el desembolso
- Avalúo: informe técnico que fija el valor comercial del inmueble; el banco presta sobre este valor, no sobre el precio de venta.
- Estudio de títulos: revisión jurídica de que el inmueble no tenga problemas legales (embargos, hipotecas previas, sucesiones pendientes).
- LTV (Loan to Value): relación préstamo/valor del inmueble. Un LTV del 70% significa que el banco presta el 70% y tú pones el 30%.
- Promesa de compraventa: contrato previo donde comprador y vendedor fijan precio, fecha de escrituración y arras (multas por incumplir).
- Escritura pública: documento notarial que formaliza la compraventa y la hipoteca. Genera los gastos notariales que detallamos en la guía de costos de cierre.
- Registro: inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos; hasta que no se registra, la compra no es oponible a terceros.
- Garantía hipotecaria: derecho que el banco toma sobre tu vivienda hasta que pagues la deuda completa.
- Carencia / periodo de gracia: meses iniciales donde pagas solo intereses, aplazando la amortización de capital.
Durante la vida del crédito
- Amortización: proceso de pagar capital + intereses hasta cancelar la deuda. El sistema de amortización (francés, alemán, cuota constante UVR) define cómo evoluciona tu cuota; los comparamos con números en esta guía.
- Capital: lo que realmente debes, sin contar intereses ni seguros.
- Cuota: pago mensual que incluye capital, intereses y seguros obligatorios.
- Abono a capital / prepago: pago extraordinario que reduce el saldo. La Ley 546 de 1999 te da derecho a prepagar créditos de vivienda sin penalidad, total o parcialmente.
- Compra de cartera: otro banco paga tu crédito actual y te da uno nuevo con mejores condiciones. Es la herramienta clave para bajar la cuota cuando las tasas caen; te contamos cómo funciona aquí.
- Reliquidación: renegociar la tasa con tu propio banco, sin trasladar el crédito.
- Subrogación: transferir el crédito a otra persona (por ejemplo, al vender el inmueble hipotecado).
- IPC: Índice de Precios al Consumidor; mide la inflación y es el motor de la UVR. Su relación con tu cuota la explicamos en la guía sobre tasa BanRep, inflación y UVR.
Si las cosas se complican
- Mora: retraso en el pago. Genera intereses moratorios y reportes negativos en centrales de riesgo.
- Centrales de riesgo: bases de datos (Datacrédito, TransUnion) donde queda tu historial de pagos; un reporte negativo dificulta futuros créditos.
- Reestructuración: acuerdo con el banco para modificar plazo o cuota cuando hay dificultades de pago; mejor pedirla antes de caer en mora.
- Embargo: medida judicial sobre el inmueble o el salario tras mora prolongada. Es el escenario que la garantía hipotecaria le permite al banco.
- Dación en pago: entregar el inmueble al banco para extinguir la deuda; última alternativa antes del remate judicial.
- FNA: Fondo Nacional del Ahorro, entidad pública que otorga crédito hipotecario con requisitos distintos a la banca privada (cesantías, ahorro voluntario).
¿Falta algún término que te hayan soltado en el banco? Escríbenos a [email protected] y lo agregamos. Y cuando tengas el vocabulario claro, pon los números a prueba en nuestro simulador de créditos hipotecarios.