Comprar vivienda no es el final de los gastos: ser propietario trae su propia lista de impuestos, unos anuales y otros que aparecen solo cuando vendes. Conocerlos te evita sorpresas y, en el caso de la venta, puede ahorrarte decenas de millones si sabes qué exención aplicar. Aquí están los tres que debes tener en el radar.
1. Impuesto predial: el de todos los años
Todo propietario paga predial cada año al municipio donde está el inmueble. Se liquida sobre el avalúo catastral (no sobre lo que pagaste), y la tarifa la fija el Concejo Municipal de cada ciudad, por lo que varía de un municipio a otro. Casi todas las alcaldías dan descuento por pronto pago en los primeros meses del año: pagar temprano es de los ahorros más fáciles de conseguir. Tenlo en cuenta en tu presupuesto: es un gasto fijo mientras seas dueño.
2. Contribución de valorización: cuando la obra sube tu precio
La valorización es una contribución que cobra el municipio cuando una obra pública (una avenida, un puente, la renovación de un sector) aumenta el valor de los inmuebles cercanos. No se cobra todos los años: llega asociada a proyectos específicos. Dos datos útiles: no es constante ni predecible, y —buena noticia— lo que pagues por valorización puede sumarse luego al costo fiscal del inmueble, reduciendo el impuesto cuando vendas (ver punto 3).
3. Ganancia ocasional: el impuesto de cuando vendes
Si vendes tu vivienda por más de lo que te costó, esa utilidad puede generar el impuesto de ganancia ocasional. Las claves para 2026:
- ✔ Aplica si tuviste el inmueble 2 años o más. Si lo vendes antes, la utilidad tributa como renta ordinaria (tarifas más altas).
- ✔ La tarifa general es del 15% sobre la utilidad (precio de venta menos costo fiscal).
- ✔ El costo fiscal no es solo lo que pagaste: puede incluir mejoras y las contribuciones de valorización, lo que reduce la utilidad gravada.
El cálculo básico:
| Caso | Utilidad | Impuesto (15%) |
|---|---|---|
| Inmueble de inversión | $150.000.000 | $22.500.000 |
4. La exención que puede dejarte en cero (vivienda de habitación)
Aquí está el gran alivio. Si lo que vendes es tu casa o apartamento de habitación (donde vives), el artículo 311-1 del Estatuto Tributario —tras la reforma de la Ley 2277 de 2022— exime de ganancia ocasional las primeras 5.000 UVT de utilidad. Con la UVT de 2026 en $52.374, eso equivale a unos $261.870.000 exentos.
Ejemplo: compraste en $200.000.000 y vendes tu vivienda de habitación en $350.000.000. La utilidad es $150.000.000, por debajo del tope exento: el impuesto puede quedar en $0. Para que aplique la exención debes cumplir requisitos:
- ✔ Haber sido dueño 2 años o más.
- ✔ Que todo el dinero de la venta se deposite en una cuenta AFC y se destine a comprar otra vivienda o a pagar la hipoteca del inmueble vendido.
Si usas los recursos para otra cosa, pierdes el beneficio. Por eso este trámite se planea antes de vender, no después.
5. Consejos prácticos
- ✔ Guarda las facturas de mejoras y los recibos de valorización: suben tu costo fiscal y bajan el impuesto al vender.
- ✔ Paga el predial con descuento por pronto pago cada año.
- ✔ Si vas a vender tu vivienda principal, consulta a un contador y organiza la cuenta AFC antes de firmar.
- ✔ Ten presente la retención: en la venta, la notaría suele practicar una retención en la fuente (por lo general el 1% del valor de la venta para vivienda) que luego se descuenta o cruza contra el impuesto que debas pagar.
Puedes consultar los topes oficiales en la DIAN. Este artículo es informativo y no reemplaza asesoría tributaria personalizada.
6. En resumen
El predial es el gasto anual; la valorización llega con las obras; y la ganancia ocasional aparece al vender, con una exención muy generosa si se trata de tu vivienda de habitación y reinviertes bien. Estos impuestos se suman a los costos de cierre del momento de la compra. Si estás evaluando comprar para habitar o como inversión —por ejemplo frente a un leasing habitacional—, tener clara la carga tributaria te ayuda a decidir. Y cualquier término, en el glosario.